Interview Doris Emmer
Raphael Bast ist ein Staatlich geprüfter Immobilienfachwirt (IHK) und als Makler für das Immobilienunternehmen Vilsmeier Wohnbau in Straubing tätig. Er ist Experte, wenn es um den Ablauf von Immobiliengeschäften geht. Er erklärt im Zuhause-Magazin, was auf Immobilienkäufer alles zukommt, bevor sie ihr Traumhaus besitzen.
Wenn ich meine Wunsch-Immobilie gefunden habe, wie lange dauert es ungefähr im Schnitt, bis der Kauf unter Dach und Fach ist und ich einziehen kann?
Raphael Bast: In der Regel vergehen ab Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar sechs bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung. Ist der Kaufpreis unter Einhaltung des Zahlungszieles bezahlt und das Kaufobjekt zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Termin vollständig geräumt, kann der Einzug stattfinden.
Kaum jemand hat den Kaufbetrag für eine Immobilie komplett auf seinem Konto. Zu welchem Zeitpunkt sollte ich mich um die Finanzierung durch meine Bank kümmern?
Raphael Bast: Man sollte sich unbedingt vor der konkreten Objektsuche mit dem Thema Finanzierung beschäftigen. Oft reicht ein kurzes Gespräch mit der ein oder anderen Bank aus, um zu erfahren, in welcher Preismarge ich mich bewegen kann. Wir erleben es oft, dass erst nach einer Besichtigung Gespräche mit der Bank geführt werden. Dann ist die Enttäuschung groß, wenn die Bank nicht mitspielt.
Was ist der Zweck eines Kaufvertragsentwurfs und welche Kosten kommen damit auf mich zu?
Raphael Bast: Üblicherweise sollte allen Beteiligten – Käufer, Verkäufer, Notar, finanzierende Bank – 14 Tage vor dem Beurkundungstermin ein sogenannter „Kaufvertragsentwurf“ vorliegen. Erst wenn sämtliche Unklarheiten beseitigt und Änderungen oder Ergänzungen von Käufer- oder Verkäuferseite vorgenommen wurden, findet der Notartermin statt. Kommt es zur Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar, entstehen für den Entwurf keine zusätzlichen Kosten.
Muss ich immer einen Notar bei einem Immobilienkauf hinzuziehen, auch wenn ich mir mit dem Verkäufer einig bin?
Raphael Bast: In Deutschland ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag zwingend erforderlich, um eine Immobilie rechtswirksam zu erwerben. Der Notar veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Erst nach Eintragung im Grundbuch wird man zum „Eigentümer“.
Wofür ist der Notar beim Immobilienkauf zuständig?
Raphael Bast: Der Notar bereitet einen Kaufvertragsentwurf vor und versendet ihn an alle beteiligten Parteien zur Prüfung und Durchsicht. Nach Freigabe des Entwurfs wird ein Notartermin mit Verkäufer und Käufer vereinbart. Beim Termin prüft der Notar die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien. Er klärt die Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten auf, prüft den Inhalt des Kaufvertrages auf seine Richtigkeit und liest den Beteiligten den Kaufvertrag vor. Wurde der Vertrag vom Notar vollständig vorgelesen, holt dieser die Unterschriften durch die Parteien ein und unterzeichnet den Vertrag neben Käufer und Verkäufer. Durch die Vertragsunterzeichnung der Parteien und des Notars wird bestätigt, dass der Vertragsinhalt im Sinne der Parteien formuliert wurde und deren Willen entspricht. Die Parteien erhalten jeweils eine beglaubigte Abschrift des Vertrages. Der Notar kümmert sich nach der Beurkundung um sämtliche weiteren Schritte, die im Zuge des notariell beurkundeten Kaufvertrags erforderlich sind. Hierzu gehört unter anderem die Vormerkung des Käufers im Grundbuch, die Löschungen sämtlicher Belastungen im Grundbuch, die Abklärung etwaiger Vorkaufsrechte sowie die Eigentumsumschreibung und mehr.
Was sollte in einem Kaufvertrag für ein Haus oder eine Eigentumswohnung stehen?
Raphael Bast: Grundsätzlich unterscheidet sich ein Kaufvertrag für ein Haus kaum von dem für eine Eigentumswohnung. Die rechtlich erforderlichen Schritte, um Eigentümer zu werden, wie die Vormerkung des Käufers, Löschung sämtlicher Belastungen im Grundbuch, Kaufpreiszahlung, Übergabe der Immobilie, Eintragung im Grundbuch und anderes sind identisch. Die Besonderheit liegt darin, dass sich der Käufer beim Erwerb einer Eigentumswohnung immer in eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft „einkauft“. Er erwirbt unter anderem hier auch Anteile an dem Gemeinschaftseigentum. Sämtliche Regelungen innerhalb der Gemeinschaft, wie zum Beispiel die Kostenverteilung bei Instandhaltungsmaßnahmen und vieles mehr sind in der Teilungserklärung festgehalten. Es ist daher sehr wichtig, die Inhalte der Teilungserklärung zu kennen.
Nach dem Vertragsabschluss gibt es noch einen weiteren wichtigen Schritt beim Kauf. Wann geschieht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch?
Raphael Bast: Erst nachdem der Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer durch den Käufer bezahlt wurde, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt circa zehn bis zwölf Wochen nach Beurkundung beim Notar.
Schäden an der Bausubstanz, die von einem Laien nicht erkannt werden konnten, Schimmel unter der Tapete, undichte Fenster: Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Verkäufer mir Mängel an der Immobilie bewusst verschwiegen hat?
Raphael Bast: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie werden Sachmängelansprüche durch den Verkäufer grundsätzlich ausgeschlossen; es gilt „gekauft, wie gesehen“. Arglistig verschwiegene Mängel sind allerdings nicht ausgeschlossen. Weist der Käufer dem Verkäufer einen arglistig verschwiegenen Mangel nach, kann es unter Umständen auch zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kommen sowie zur Schadensersatzleistung durch den Verkäufer.
Raphael Bast ist Staatlich geprüfter Immobilienfachwirt (IHK). Foto: Bernhard